【概要描述】新型冠状病毒疫情下的楼市走向 新型冠状病毒感染的肺炎疫情来势汹汹，疫情对经济的冲击备受各方关注。为全面评估疫情对经济可能产生的影响，并对恢复生产、稳定经济提出政策建议，证券时报记者采访了来自科研院所、高校和市场机构的多位经济学家。系列文章将陆续刊发，敬请垂注。 随着新型冠状病毒感染的肺炎疫情进入关键时期，疫情对宏观经济的影响日渐显，在此背景下，房地产市场走向和政策预判备受关注。 对此，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受证券时报记者专访时表示，此次疫情对经济增长的负面影响可能较为显著，全年房地产市场年度降温幅度可能增加，但房地产市场总体趋稳不会改变。 他认为，当前没有必要也没有条件通过对房地产实施刺激政策来对冲经济下行压力，但应因时因地微调政策，确保疫情冲击下楼市稳定，从而支持宏观经济稳定。 受疫情影响,1月份房企整体销售业绩下滑。统计发现,在2020年1月销售额排名前50的房企中,销售额同比下滑房企达40家,业绩下滑率达80%。春节期间,房企销售全面停止,更是“零回款”。为配合疫情防控工作,全国各地售楼处关闭,开盘、促销等活动叫停。据中原地产研究中心数据:1月下旬开始,大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌了95%。 1月26日,中国房地产协会发出:“房地产开发企业应暂时停止售楼处活动,待疫情过后再行恢复”倡议,全国各地陆续积极响应。目前,超60个城市暂停开放售楼处。重启日期要等“疫情防控期过后”。同时,二手房市场也处于停滞状态。二手房作为非标准产品,房屋状况和价值评估,要实地体验才比较可靠。这段时期,即使成交的二手房,也只能是过年前看好房,走成交流程。 同时,房企项目建设也停止了。大部分房企跟随着全国统一步伐,开工日期延期至2月10日,也有少部分2月3日即复工。房企中一枝独秀的要数恒大,10万员工延长春节假期至2月17日,全国项目2月20日前不得开工,售楼部不得开业。这可让不少人羡慕了。对于中小房企来说,此刻可能忧虑更多。许多房企融资多,杠杠高,需要偿付的利息也不少。再加上假期工资和管理费,只出不进的日子着实让企业“焦急”。 这场疫情中,企业危机四处潜伏。例如,知名餐饮品牌西贝现已发出求救信号:“2万员工待业,贷款只能发3个月工资”。冰封的楼市,考验着房企的现金流,考验着运营的极限。为应对当前全面“冰冻”的市场环境,房企也在努力想办法。近期不少房企开辟了线上售楼处,推出VR看房、直播看房和全天咨询服务,试图挽回部分损失。事实上,阿里、京东等电商都曾尝试过线上卖房业务,收效甚微。互联网一直没有能颠覆掉房地产这个行业。这次疫情能给网上售楼带来多大改变呢?据搜狐财经报道,尽管有在线卖房服务,有销售团队春节11天没有卖出一套房。财经评论员严跃表示“线上直播作为一种创新手段,也能导入一些需求,但是房地产还是要依赖线下来进行具体成交。” 目前来看疫情对于房地产的主要影响就是开发商无法开展正常的销售活动。购房者不出门售楼部也不开门。购房者只能通过网络的形式与购房者沟通。包括开盘等销售活动也没办法正常开展。因此开发商当前的销售压力和资金周转方面的压力还是很大的。 疫情过去之后房地产市场一定会逐渐的恢复正常运作。只不过这个时候的开发商存量房已经积压了一段时间，二手房也很久没有了交易量。所以说开发商和二手房的房东大概率会降价优惠吸引购房者买房。这样一来房价在疫情过去后的一段时间内一定会下降。 当官购房者看到降价后购房热情也许会被点燃。那么在大量的需求之下，房价又会重新上涨。因此房价虽然会降但也会重新涨起来。 疫情对于房价的影响应该是肉眼可见的。但是众多房企在疫情期间承受的损失也是可见的。各行业受到疫情影响一定会降低经济的增长速度。所以未来贷款利率一定会下调。作为对经济增长有贡献的楼市而言也许也会受到利率下调的利好降低购房者的贷款成本。 因此，只要疫情快速消退，楼市尽快恢复生产秩序。那么今年的房价会不会受到太大的影响。甚至还有可能受到政策的影响推动而持续上涨。 疫情过后会如何?房价会跌吗?当前,成交量跌至冰点,对于房价明显影响尚未显现。疫情过后,不排除有开发商为快速回款,以价换量,进行打折促销活动。 另外,三四月楼市“小阳春”已经成为泡影,开盘的项目仍旧要推出,可能会有优惠活动吸引顾客。总体不存在大跌环境。既不会像非典期间全国房价普跌20%,也不会像那样出台刺激政策。楼市要求“稳”仍是主题。 调控会放松吗?非常可能。非典过后,中央出台了鼓励楼市政策,促进了楼市大发展。这次虽然不至于中央发文,但是会有不少的地方出台松绑政策,尤其是部分不堪冲击的三四线城市。 会降息吗?重要的是,自LPR改革以来,央行通过每月的LPR来调节房贷相关利率,可以期待一下本月20日房贷利率可能下调。据融360数据显示,1月,20个城市首套房贷款利率环比有所下调。 疫情影响暂时没有收入,房贷怎么办?官方回复:对治疗或隔离人员、参加疫情防控人员及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构应调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。因疫情影响未能及时还款的,经接入机构认定后,相关逾期贷款可不作逾期记录报送,已报送的予以调整。在疫情短期冲击下,大家也不用过于忧心。有业内人士表示,1、2月份原本就是一个淡季,影响不会特别的显著。其实,对房子的需求一直都在,这段时间仅仅是被压抑了,购房需求被延期了。相信灾难过去,楼市会和大地一样复苏。始终相信,没有一个冬天无法逾越,没有一个春天不会到来。  随着举国上下共同抗“疫”，各地建筑工地暂停开复工，多城市售楼处暂停开放、中介门店暂停营业。您预计，此次疫情对全年的房地产市场有何影响？ 倪鹏飞：基于疫情严重程度及持续时间、政策对冲和市场反应，疫情会加大房地产市场的月度、季度波动幅度、年度降温程度和空间分化程度，但变中趋稳仍是房地产市场的大概率事件。 总体上，受疫情影响，全年房地产市场年度降温幅度可能增加。综合以上三个因素，我们适当更新之前对2020年全年房地产市场的预测，即房价增幅可能在-3-5%，销售增幅将在-5-1%之间。老城更新、旧房改造以及医疗养老住房等会提速，投资增幅可能会在8-15%。房地产市场总体趋稳不会改变。 具体影响来看，时间上，可能会导致房地产市场月度和季度波动幅度增大。疫情期间，销售、投资、开工、施工、竣工等将停止或大幅下降。疫情过后，供需指标将逐步恢复和较快增长，投资增幅将有较大的恢复和增长；房价可能经历环比由下降到增长、同比增幅由负变正的过程，但大幅波动的可能性较小。根据中指院3000份调查问卷结果显示，49%的网友原本在春节期间以及接下来的一个月有购房需求，但受疫情影响，推迟购房的比例高达70%，整体购房需求会延迟入市。 空间上，房地产市场空间分化可能出现一些新变化。疫情期间，热点城市比非热点城市受影响较大。疫情过后，一些在疫情应对、城市治理、医疗资源等较好的城市将有较好的恢复，而疫情应对、城市治理、医疗资源等较差的城市将面临恢复难题。基于疫情大考，国家相关区域和城市政策的调整也将影响全国楼市格局。 风险上，虽然总体风险下降，但个别环节、主体和区域的风险有加重的可能。主要是个别高周转、高杠杆、高地价拍地等资金压力大的房企面临资金链断裂风险；个别高杠杆家庭因为工作和生意变动而产生的断供风险；较弱的三线以下城市可能面临库存增加凸显和的房价下跌加快的风险。当然，疫情对房地产市场的最终影响及市场表现，主要还要看疫情控制的情况。 疫情下的房屋租赁行业：大企业多举措抗“疫”中小企业面临生死考验。春节前后，湖北武汉等多地发生新型冠状病毒感染的肺炎疫情。因突如其来的疫情，全国上下第一时间进入了抗击疫情的紧急状态。为打赢这场没有硝烟的战争，各级政府全面部署严格落实各项抗疫工作，社会各界也齐心协力共克时艰。在疫情面前，多家房屋租赁企业迅速响应、积极行动，驰援武汉抗击疫情一线，启动多项措施支援这场疫情阻击战。 调拨房源支援医护人员 为解决医护人员的通勤困难，免除他们的后顾之忧，各房屋租赁企业纷纷宣布为医护人员提供无偿住宿。 1月24日，我爱我家相寓宣布旗下武汉三镇空置房源将为医护人员及志愿者无偿提供住宿，助力武汉疫情控制。 1月25日，自如宣布旗下青年驿栈——“武汉大陆坊自如驿”即日起暂停对外营业，其全部35个房间的265个床位已消毒完毕，免费接待在汉抗击疫情的医护工作者，医护人员可凭身份证、工作证等有效证件免费入住休息。 同日，长租公寓品牌“蛋壳公寓”发布公告称，将旗下武汉重点医院周边将近800间专属房源，无偿提供给抗击新型肺炎疫情的医护人员居住和休息，所提供的住房具体位置基本都在医院附近，水电费由蛋壳承担。 租金优惠减轻租客压力 除了为医护人员提供房源，各房屋租赁企业还纷纷为受疫情影响的租客减免了一定的房租，为租客减少一定的租金压力。 2月1日，乐乎公寓正式发布消息，宣布将免除武汉的租客半月租金，对于合同到期却因为武汉封城无法到店办理退房的租客，可联系管家办理远程退房，乐乎工作人员将为租客整理好房间内的物品，租客在解除限制后5日内搬离即可。 2月3日，蛋壳公寓宣布针对在武汉居住且因疫情无法返回的租客，暂免一个月房租。据了解，此次减免的租金将会在3月2日左右返还至蛋壳app账户中，返还的金额可用于抵扣服务费、维修金、水电燃气费用(非自缴)、租金(分期月付除外)等账单。若封城期间超过一个月，蛋壳公寓会再根据实际封城时间返现。 2月7日，自如宣布为所有签约武汉房源的租客减免2月50%的租金及2月全月服务费，租客可于3月1日之后至自如APP空间领取。 多措并举做好防控疫情 作为人口密集型服务行业，防疫工作自然也是各房屋租赁企业的工作重点。疫情发生后，各企业纷纷启动突发事件应急预案，以积极行动配合政府做好疫情防控工作，制定对内对外应对措施满足当前时需。 1月25日，我爱我家相寓发布措施，对集中式公寓新入住及返程租客须测量体温，并进行房间内消毒，公区每日杀菌消毒及面向租客多途径普及病毒防御知识；分散式公寓方面公共区域消毒将随日常保洁同步进行，并承诺若室友出现症状、疑似被收治隔离或确诊，可为租客提供无责换租服务。同时要求在岗员工管家上门提供服务时必须佩戴口罩，春节期间返回武汉、途经武汉或接触武汉人的员工全数报备统计，每日登记健康信息，出现发烧或疑似疫情的员工在得到有效控制之前不返岗位。 蛋壳公寓针对疫情紧急启动了应对机制，第一时间通过微信、微博等平台，向用户推送疫情防护指南，提醒租客注意疫情防护。同时安排管家定期联系租客，关注租客身体情况；并在1月28日向所有租客推送了返乡出行信息登记链接，并在APP中上线了弹窗提醒。 巴乐兔也宣布暂停武汉等疫情严重地区的地面业务，并对公司人员严格按照疫情防控要求填写疫情防控日报表，并向主管部门抄送。同时巴乐兔还建立了符合疫情防控需要的新的服务流程，要求其他地区在未来恢复服务后将确保带看服务过程的全程戴口罩、及时消毒、公布人员健康状况，以及对租客按照防控要求进行引导等；并计划利用平台大数据，协助各城市各社区对租住人员进行摸排，向有关疫情防控部门提供有帮助的信息。

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• 发布时间：2020-02-10
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