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2020-04

多地楼市政策调整,放松与谨慎仍在平衡之中

发布时间 : 2020-04--13 点击量 : 3
多地楼市政策调整,放松与谨慎仍在平衡之中 疫情期间,受楼市低迷影响,多市相继发布新规,其中,既包括推动房企复工复产、推进售楼处安全有序开放等防控政策,也包括对房企和楼市的纾困举措。例如,上海市日前透露,允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税。青岛出台的优惠政策则涉及对限售政策的调整。不过,在不同城市中,放松迹象与谨慎调整仍在平衡之中。 救企+救市 疫情以来,楼市情况很难称得上乐观。在此背景下,4月10日,在上海市疫情防控工作领导小组新闻发布会上,上海市发改委介绍了即将出台的《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》。其中包括减轻房企入市成本压力,今年开工建设的住宅项目可延期缴纳城市基础设施配套费,允许符合条件的房企延期缴纳土地增值税。 “一般来讲,上海土地方面是管得比较严的,这个时候明确支持房地产,对于上海来讲是比较特殊的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示,“别的城市今年肯定是要降低企业包括房企的成本。” 房地产救企政策近期的确不断出台。例如3月11日,深圳市就出台政策,要推进各项业务线上办理,加快商品房网签进度,简化业务流程,提高商品房网签效率。但在中原地产首席分析师张大伟看来,救企的政策各地很多,很多城市发布了加快预售等动作,但对市场没有多大影响。因为现在对企业来说是卖不出去的问题,不是没法卖的问题。重点主要是救市的政策,要稳定市场。 青岛就在救市方面进行了尝试。近日,青岛市不动产登记中心主办的“青岛网上房地产”网站发布了“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则。其中涉及到多条限购、限售放松政策。 其中引起较多关注的,是鼓励改善型住房需求,出售1套以上原有住房新购1套住房的,原有住房应取得《不动产权证书》满两年并办理买卖合同网签备案后或委托中介机构代理销售并办理委托代理合同网签备案后,即可对新购住房的买卖合同予以网签备案。 根据2018年4月18日青岛市国土资源和房屋管理局《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》,在青岛市范围内新购买的新建商品住房和二手住房,需取得《不动产权证书》满五年后方可上市交易。相比较而言,目前的政策将限售期由五年缩短至了两年。 “这是对既有限售政策很明显的调整。当然也需要注意,此类限售政策调整是有前提的,即是换房的情况下才适用。”严跃进说,“青岛此类政策的出台,应该说具有很强的松绑效应,体现了降低购房门槛、鼓励购房和换房的导向,有助于稳定住房交易、刺激住房消费、激活改善型购房需求等。” 人才落户的窗口 对于青岛在限售方面的松绑,张大伟表示,“青岛是借着百日特殊政策的形式试探了一下。现在大部分城市限售的力度都已经很小了,但这些对市场的影响还是非常有限的”。 尽管如此,除了“促销式松绑限购”的例子,青岛此次还为吸引人才而在购房政策中有所放松。青岛发布的“活动规则”称,在该市工作、符合人才条件的,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。符合落户条件的在校大学生办理落户手续后,可享受青岛市户籍人口购房政策。此外,因外出求学,户口自本市迁出并能提供目前在读学校证明的,可享受该市户籍人口购房政策。 事实上,更多城市选择了在人才引进政策中放宽对落户的限制。4月8日,“南京发布”官方微信发布消息称,南京市出台了《关于支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》。明确研究生及以上学历、45周岁以下本科学历人员(含留学回国人员、非全日制研究生),凭学历证书即可落户。40周岁以下大专学历人员,在南京就业参保半年即可落户。人才落户政策进一步放宽。 3月16日,广州白云人社局发布人才新政,规定在白云区连续工作满一年,具备中级或以上专业技术职称,或具有大专及以上学历,或在白云区注册企业担任中高级管理职务,即可在白云区江高、人和、太和、钟落潭四镇范围之内享受广州市同等户籍待遇。目前,广州黄埔、南沙、花都、白云全部松绑,仅有4个主城区和番禺还在限购。 对此,张大伟表示:“大部分城市说限购政策不动,但人才政策开的窗户更大。这种情况下,限购政策动不动其实就没有多大意义了。” “炒房还是不允许的,但也不意味着要限制,有些地方库存压力大,鼓励是合规的,尤其是在购房资格上是可以调整的。”严跃进表示,“只要房价不要炒作太多的话,还是鼓励更多人能够去买房,减少库存压力,有助于带动房地产市场交易的上升。” 摸索“一城一策” 青岛等各地对限售限购的放松是否释放出政策调控松动的迹象?目前来看还扑朔迷离。此前,浙江海宁推出的取消限购一个月措施,刚推出一天即闪电撤回,出现“政策一日游”的现象。 浙江海宁3月24日宣布,在房博会期间取消限购一个月。但就在即将启动“云上房博会”前,海宁又发布消息表示,海宁云上房博会期间“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”的政策暂不执行。 在楼市萎靡的当下,宽松政策的境况仍然显得有些尴尬。“无论房屋交易市场好或坏,一旦涉及到房源和房价的炒作,那么政策依然会比较严厉。所以预计后续全国部分房价上涨过快的城市,依然会面临政策管控的导向。”严跃进说。 4月9日,深圳市南山区住房和建设局发布《关于严禁恶意炒作哄抬房价,维护房地产市场平稳的通知》,对近期深圳部分房源炒作、房价过快上涨等进行了管控。同样,成都市房地产市场服务中心也于3月27日发布紧急通知,禁止发布含不限购、不限价、不限售、不限贷、不摇号,以及增值、保值、贬值、上涨、下降、价格倒挂等涉及房地产市场敏感词汇,切实规范发布行为,净化市场环境,保障房地产市场平稳健康发展。 “整个楼市调控处在很尴尬的阶段,市场不能出现任何波动。现在大部分城市对‘房住不炒’、‘一城一策’的政策还没有准确的判断和趋势把握,各地都在试探摸索。但只要经济不好,房地产政策调松是必然的,这是大家的共识。”张大伟说。 他还表示,“其实楼市调控的原则和方向一直是以稳楼市为主,现在市场不稳了,过去的不稳更多的是‘涨’,往上不稳,所以有更多收紧性的政策。现在是往下跌得厉害了,这种情况下出台一些稳楼市的宽裕政策,和调控的原则并不违背。要因时而异,不能一直一刀切。做一些微调对市场影响不会很大。只要‘一城一策’、‘房住不炒’原则不变,微调应该是可以的”。
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2020-04

上海加快推进北外滩开发建设

发布时间 : 2020-04--13 点击量 : 2
上海加快推进北外滩开发建设 上海正高质量、高标准、高水平推进北外滩开发建设,全力打造新时代都市发展新标杆、核心功能重要承载地、新发展理念实践区。  4月11日,北外滩开发建设动员大会暨北外滩开发办揭牌仪式在上海市虹口区举行。新华社发 记者11日在上海市虹口区举行的“北外滩开发建设动员大会暨北外滩开发办揭牌仪式”上获悉,北外滩功能区管理委员会将实行双主任领导机制,由虹口区委书记吴信宝和区长胡广杰担任。会议决定成立北外滩开发建设办公室。 坐北朝南、面水朝阳,西南处经外白渡桥与外滩相连,南面隔江与陆家嘴金融贸易区相望……从区位上看,位于虹口区南部的北外滩与陆家嘴、外滩构成黄浦江畔的“黄金三角”。这片总面积约4平方公里的土地,曾是上海开埠以来中国睁眼看世界的启航之地,也是近代中外文化的交融之处。 根据日前完成公示的《虹口区北外滩街道控制性详细规划修编(公众参与草案)》,北外滩将按照世界最高标准、最好水平,打造成与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区;汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅最闪亮的一幅画卷;全球超大城市精细化管理的典型示范区。 吴信宝表示,北外滩开发建设在定位上将牢牢把握“新时代都市发展新标杆”的目标,在功能上牢牢把握“核心功能重要承载地”的方向,在理念上牢牢把握“新发展理念实践区”的要求。 据了解,北外滩地区将提升全球资源配置能力,积极布局价值链高端功能,集聚80-100家具有全球影响力的企业总部、国际组织和功能性机构。 “北外滩将高度集聚高质量要素、高速发展高质量产业、高效配置高质量资源,勇当高质量发展的标杆。”吴信宝表示,疫情不能阻止北外滩释放巨大的发展潜力和动能,这片热土正在化危为机、抢抓机遇,争分夺秒地加快推进开发建设,努力实现“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的目标。
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2020-04

长三角一体化示范区敲定年度“施工图”

发布时间 : 2020-04--10 点击量 : 3
长三角一体化示范区敲定年度“施工图” 新华社上海4月9日电新冠肺炎疫情之下,热点区域发展力度不减。9日召开的长三角生态绿色一体化发展示范区理事会第二次全体会议,对示范区2020年的42项重点工作进行了部署。值得注意的是,华为、阿里、长江三峡集团等各类市场主体纷纷参与到示范区的建设中。 横跨江浙沪的长三角一体化示范区,自2019年11月挂牌以来,已经建立起了扁平化、高效率的工作机制。2020年是示范区的密集施工期,由两省一市35名干部组成的一体化示范区执委会,携手两区一县(上海青浦、江苏吴江和浙江嘉善),正在全力以赴推进示范区建设的良好开局。 长三角一体化示范区理事会秘书长、执委会主任马春雷介绍,示范区成立以来,坚持规划引领,抓紧编制“1+1+6”的规划体系。包括示范区全域2413平方公里的国土空间规划、先行启动区660平方公里的国土空间规划和生态环境、水利、产业、综合交通、文旅等6个专项规划。 根据中央相关文件,对于示范区2020年的重点工作,两省一市已初步梳理出42项,这其中既有软件项目,如建立生态环境标准、环境监测监控体系、环境监管执法的“三统一”制度;也有硬件项目,年内开工建设沪苏湖铁路、沪昆铁路嘉善段高架改造等项目。 一体化示范区的建设,吸引了国内外各类市场主体的关注。目前,示范区执委会已会同两区一县梳理了近100个项目,重点推进33个重点项目,并滚动完善示范区“项目库”。其中,华为公司在青浦西岑科创中心投资100亿元建设的研发中心,预计6月底前1到2个组团开工。 着眼“有干货”,突出“含金量”,示范区执委会还会同各方制定了《关于支持长三角生态绿色一体化发展示范区高质量发展的若干政策意见》。其中强调“政策从优”,两省一市实施的改革创新试点示范成果,均可在示范区推广分享。财政金融方面,明确两省一市针对示范区先行启动区设立财政专项资金,3年累计不少于100亿元。
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2020-04

房企2019年报观察:降负债率、保现金流已成业界共识

发布时间 : 2020-04--10 点击量 : 2
房企2019年报观察:降负债率、保现金流已成业界共识 新华网北京4月10日电(刘觅觅)近期,上市房企陆续公布2019年财报及2020年销售目标。“降低负债率”成为2019年房企年报关键词,在销售额、营业收入、利润率、毛利率等指标一路飘红的同时,作为衡量房企发展是否健康的经营现金流指标也成为关注的焦点。 降负债渐成发展战略 在经历了前期的高速发展之后,越来越多的房企把“稳”作为发展基调。其中,降低负债率逐渐成为龙头房企的发展战略。 “2022年总负债要降到4000亿以下。”恒大集团董事局主席许家印在2019年业绩会上宣布,恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。 年报显示,恒大全年营业额4775.6亿元,实现合约销售额6011亿元;毛利率为27.8%,净利润率为7.0%;资产负债率77.9%,净负债率159.3%,现金余额2287.7亿元。尽管恒大上市11年来业绩实现跨越式增长,然而公司负债仍处于行业偏高水平。此次的发展战略可以看作是恒大战略转型的进一步深化。 “公司的负债率长期持续地下降,未来2—3年,融创负债率往下走的方向是不会改变的。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示。年报显示,2019年,融创基于在收并购、文旅建设及开发物业上的加码发展,融资力度提升,期末净负债率达172.26%,但相较于年中已下降了33.6个百分点。随着后期投入优质资产带来的价值释放,以及运营管理的加强,长期来看净负债率将继续下降。 除此之外,富力地产、新城控股等房企也纷纷把“降负债”作为目标。来自中达证券研究的报告称,已发布2019年年报的房企中,净负债率有所下降。2019年,上市房企平均净负债率为75.5%,较2018年的78.5%下降3.1个百分点;各公司净负债率表现出现一定分化,部分房企如佳兆业集团、融信中国及新城控股等2019年净负债率下降较快。 保现金流提升抵御风险能力 除降低负债率之外,确保充足的现金流、保持债务结构稳健也已成为房企共识。 “2019年的净现金流入非常好,连续11年实现经营性现金流为正,足够覆盖短期债务。”万科总裁及首席执行官祝九胜说。年报显示,万科全年实现经营性现金净流入456.9亿元;截至报告期末,本集团持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元。 而碧桂园年报称,企业现金余额创新高。年报显示,截至2019年12月31日,碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元,达到公司有史以来最高水平。此外,碧桂园另有3167.9亿元的银行授信额度未使用,现金流十分充裕。净经营性现金流为正,说明企业当期通过经营本身便可实现现金良性循环,不需要依赖外部融资来支撑现金流,在资金密集型的房地产行业实属难得, “现金流是‘天晴’的时候就要着急,我们在去年下半年就开始注重现金流。等到今年1月份我们就完成了基本融资,往后融不融资已经无所谓了。”吴亚军在发布会上表示,龙湖在今年1月已完成了全年的基本融资。年报显示,龙湖集团全年合同销售额为2425亿元,同比增长20.9%,净负债率为51.0%,在手现金609.5亿元。 平均融资成本保持稳定 融资是缓解房企现金流压力重要手段。在年报发布会上,不少房企的管理层表示,今年将重点调整融资结构,降低融资成本,且谨慎拿地。 祝九胜表示,万科仍将秉持稳健经营的一贯策略,保持良好的信用评级,合理控制好负债率和融资成本,加强与合作金融机构的沟通。同时,基于整体市场环境和经营情况合理安排融资节奏,灵活运用多元化的融资渠道,不会设定固定的融资目标。 在融资方面,2019年龙湖保持了平均借贷成本4.54%的低位,平均贷款年限6.04年,净负债率51.0%,在手现金609.5亿元,现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)4.38,一系列指标均维持行业内的较高水准。 旭辉控股CFO杨欣表示,今年开年以来,旭辉相继以较低利率完成数笔融资,预计年内平均融资成本有望进一步走低。他同时表示,旭辉也将继续严控债务规模与资金成本,同时不断优化债务结构。 中达证券研究的报告显示,融资成本方面,上市房企平均融资成本保持稳定,2019年为6.2%,较2018年小幅上升0.1个百分点。整体而言,多数房企2019年去杠杆成效显著,融资成本变动幅度较小。 平安证券发布的地产行业研报称,受益流动性宽松,各家房企融资成本均出现下降,大多数房企预计后续仍将延续下行,融创、佳兆业等房企明确将通过调整融资结构、拓展融资渠道等方式,进一步降低融资成本。 另据同策研究院报告显示,2020年3月,其监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计691.56亿元,环比上涨44.71%,继2月融资总额跳水后有所回升。融资成本方面,在已披露的数据中,融资成本最低的是招商蛇口成功发行的第三期超短期融资券,融资成本为2.56%;融资成本最高的为华夏幸福2020年非公开发行的第一期可交换公司债券,发行规模24亿元,利率为7.7%。整体来看,在已披露的数据中,优质房企的融资成本有所下降。
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2020-04

大虹桥30分钟圈,谁是下一个投资热点

发布时间 : 2020-04--08 点击量 : 2
大虹桥30分钟圈,谁是下一个投资热点 时间是拉开历史大幕的手,左右一拨动,世界的舞台万象更新。 从十年前的“花桥热”,到长三角一体化催热的“高铁城”,再到如今长三角一体化双核联动下的淀山湖板块。跟随着时间轴前行,眼见着一片片夯土焕发勃勃生机。时间不曾将这些地方遗忘,同时又不断擘画新的宏图,因为城市与人都向往新的热土,涌动新的生机。  |上海实景图 2019年,12月1日《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》千呼万唤始出来,长三角一体化正式上升为国家战略,为中国经济打造又一强劲增长极。  |网络示意图 纵观长三角区域历来的城市发展态势,从上海后花园花桥、高铁热催生的嘉善,再到如今的“两核”——环淀山湖、大虹桥,背后无一不拥有国家政策作强力后盾。同时,在发展过程中始终绕不开“地铁入沪、直达虹桥”两大铁律。  |网络示意图 在政策和城际枢纽的联动下,花桥、嘉善的土地价值、产业价值和居住价值飞速跃升,曾经的洼地,成为了如今的价值高地。 未来,占据长三角一体化“双核”启动区的大虹桥与环淀山湖区域将共同服务国家战略,成为推动长三角城市群高质量发展的重要增长极,一片崭新的城市蓝图已然铺展。  2010年9月30日,上海轨道11号线花桥段获得国家发改委批准;2013年10月16日,这一全国首条跨省轨道交通正式通行,宣告了“花桥时代”来临。  上海轨道11号线花桥站 融入上海地铁网络的四年间,花桥站通勤人数从日均2.6万升至4.7万。花桥作为环上海的发展热土,承载着大量居住外溢需求。地铁开通后,花桥地王频现,房价快速攀升,当昆山市区还停留在1万多均价时,花桥已蹿升至2万。紧随而来的大型商业、总部经济纷纷乘势而来。 最先选择这里人,享受着这片土地给予的便捷生活,同时也成为了土地价值飞升的真正受益者。  时间来到2019年,长三角一体化带动了“江浙沪”的高铁联动建设。浙江嘉善,作为上海通浙第一站,率先享受长三角城市群建设利好及上海资源外溢带来的城市升级。  |嘉善高铁新城示意图 嘉善高铁南站通车后,23分钟即达虹桥,嘉善城心开始南移,毗邻高铁站的嘉善高铁新城顺势而起,一跃成为嘉善发展新中心,串联起城市产业、居住、旅游、商业多项发展势能。可见,以卓越的前瞻眼光去发掘洼地,就能先人一步预见未来的价值高地。  2019年11月19日,《长三角生态绿色一体化发展示范区总体方案》将“虹桥动力核”与“环淀山湖创新绿核”列入示范区“两核”,新政一经释放淀山湖与大虹桥板块利好涌动。  |虹桥商务区规划示意图 2020年2月12日,《虹桥主城片区单元规划》将虹桥扩容形成“一网、六片、多组团、多中心”,大虹桥发展版图再加码。据预计至2035年,大虹桥将与长三角城市群形成2小时交通圈,蓬勃的发展势能直接辐射“两核”另一端的淀山湖板块。  |大虹桥立体交通畅达示意图 围绕“环淀山湖创新绿核”将布局建设“科技+金融”创新生态体系,打造世界级西部金融功能圈和千亿级金融产业集聚区。同时,随着崧泽高架通车,轨交17号线30分钟直达虹桥,苏淀沪城际铁路开通,未来借助城市主干道、轨交、城际铁路等多元立体的交通网络,淀山湖板块可轻松融入“虹桥30分钟生活圈”。 借着政策、产业、交通发展之势,淀山湖区域不仅将扛鼎大虹桥产业、居住西移之重任,也将借势复苏自身的土地价值。目前板块内的楼盘均价约为青浦地区住房均价的1/2,为虹桥核心区住房均价的1/4,这对于想要在大虹桥周边置业的城市精英,淀山湖板块无疑是一个难得的置业投资机遇。  淀山湖62平方公里生态湖境是自然赋予这片土地最高的价值,作为城市级稀缺自然资源,这里有超上海市区约6倍负氧离子,环湖多个国家级4A风景区。  |淀山湖实景图 生态宜居是淀山湖板块天生自带的优越属性,24载匠心造院大家泰禾觅得这一天然瑰地,以1.01低密规划开辟湖居先河,擘画纯正中式院墅。作为中国“泰禾+”上海落地示范标杆,泰禾深研虹桥国际公民生活需求,提供集特色医疗、国际教育、四点半学堂、主题会所、社区巴士等于一体的符合东方文化的生活解决方案。 未来,泰禾世茂·淀山湖院子,将矗立城市发展热土之上,以世界级湖居生活样本,最大化提升土地价值与居住价值,不负大虹桥低密院墅第一居所。 泰禾世茂·淀山湖院子即将入市,敬请期待!  重大利好讯息: 4月18日项目将在上海长宁区龙之梦一楼出入口红厅及上海青浦区万达茂周大福门口启动二级展厅,项目启动亮相大虹桥,届时更有精彩活动及精美礼品,等你来撩。  项目地址:中国淀山湖旭宝路77号 项目电话:021-65889999
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